Los esquemas de multipropiedad y tiempo compartido siguen siendo excelentes estrategias para dinamizar el financiamiento o la recuperación del capital en una inversión hotelera, estos esquemas están regulados en muy pocos países y la mayoría de las personas desconoce cómo funcionan.
Empecemos por analizar las diferencias entre “multipropiedad” y “tiempo compartido”; la multipropiedad es un esquema que se basa en la regulación de los derechos de una comunidad de personas que se hace propietaria de unidad hotelera, de una vivienda en propiedad horizontal, una vivienda aislada o adosada (tipo town house), o de un vehículo aéreo, marítimo o terrestre. En los países donde no hay ley ni reglamento especial sobre el tema, se aplican las normas civiles sobre la comunidad de bienes y las disposiciones contenidas en los documentos de oferta y promoción de paquetes de tiempo compartido, los cuales deben ser debidamente notariados o registrados según la costumbre o las leyes de cada país. En el caso de la hotelería, la propiedad de las unidades hoteleras se divide entre un número de copropietarios previamente definidos en el documento de promoción, estando este número generalmente atado a los 12 meses o a las 52 semanas del año. Al tratarse de un derecho de propiedad, los copropietarios (o multipropietarios) conocen plenamente la unidad de la cual son dueños, y quedan sujetos al uso y goce del inmueble en función del documento de comunidad que a tal efecto se elabora para establecer los derechos y obligaciones de estos.
Por su parte, el “tiempo compartido” parte del hecho de que quien lo adquiere no es propietario de nada, solamente tiene un derecho de uso sobre una unidad o habitación hotelera, en un establecimiento hotelero y por un tiempo específico, sin que la unidad hotelera requiera estar identificada; mientras que la multipropiedad es un derecho real de por vida, el tiempo compartido es un derecho de uso limitado en el tiempo según el documento de promoción, generalmente por 5, 10 o 15 años, y al finalizar éste, el comprador solo se queda con los buenos recuerdos del disfrute del mismo. En un inmueble hotelero el tiempo compartido puede solaparse parcialmente con el esquema de multipropiedad. Ambos mecanismos permiten a los inversionistas una rápida recuperación de su inversión o contar con una fuente adicional de fondos.
El origen de la multipropiedad parece estar en Europa a fines de los 60´s, sin embargo, desde mediados de los 70´s Estados Unidos y México han sido los países que más han desarrollado estos conceptos, en especial el de tiempo compartido. En USA, la American Resort Development Association (ARDA) ha jugado un papel importante en la industria con la publicación en 1980 de un Código de Ética, y posteriormente en 1983, de un modelo de Ley aplicable a los promotores de negocios de tiempo compartido, la cual ha sido adoptada en varios estados de la unión. Para el año 2017 las ventas de tiempo compartido en USA superaron los 10.000 millones de dólares, esto a pesar de la crisis económica americana del año 2008 que afectó severamente al negocio inmobiliario, a los diferentes fraudes detectados, y al descuido en la calidad de servicio de muchos establecimientos denunciado por diversos compradores de tiempo compartido.
Uno de los modelos más comunes en la industria hotelera consiste en el levantamiento de un establecimiento hotelero tipo resort, por parte de un consorcio inmobiliario; paralelamente una empresa, generalmente vinculada a la primera, elabora una oferta para la venta en multipropiedad del 50% o más de las unidades hoteleras, con el objeto de recuperar parcialmente la inversión o lograr recursos para continuar financiando la obra; otra empresa especializada se encarga del diseño, promoción y venta de los paquetes de tiempo compartido; y la administración del establecimiento de alojamiento, es negociada a un grupo hotelero con experiencia en la materia. De esta forma el negocio tiene varias fuentes de ingreso: La inversión inmobiliaria originaria; el ingreso por la venta en multipropiedad de una parcialidad de las unidades hoteleras; la venta de derechos de uso representados en el tiempo compartido; la administración del condominio inmobiliario (que se nutre de las cuotas de mantenimiento que pagan los copropietarios y los adquirentes de contratos de tiempo compartido); y finalmente, el negocio hotelero. La multipropiedad y el tiempo compartido crean un mercado cautivo para el establecimiento hotelero, haciendo mas sencillo el mercadeo de éste.
El desarrollo de hoteles tipo resort ha potenciado las zonas turísticas de muchos países, ayudando a crear una oferta estable, con varios niveles de calidad y precio; generando alta inversión, muchos puestos de trabajo y mucha prestación de servicios de terceros. Los programas gubernamentales de incentivos crediticios y fiscales, aunados a la seguridad jurídica en los destinos, son los principales atractivos para los inversionistas hoteleros, los cuales, si además suman los esquemas de multipropiedad y tiempo compartido, pueden lograr una excelente rentabilidad para su inversión.
Para los compradores de paquetes de tiempo compartido hay un incentivo adicional que pueden tener en sus contratos: la posibilidad de realizar intercambio de sus derechos de uso, de manera que puedan disfrutar de otros establecimientos de igual calidad, esto es posible debido a la existencia de empresas internacionales especializadas tales como Resort Condominium International (RCI), Interval y Trading Places International (TPI), las cuales suscriben contratos con las empresas de administración de tiempo compartido, a través de los cuales permiten a los usuarios disfrutar de otros establecimientos hoteleros en lugares distintos a aquel donde compraron sus semanas vacacionales, mediante el intercambio de sus derechos de uso por un período específico. Las empresas de intercambio vacacional sólo aceptan la participación de establecimientos comprometidos con la calidad como una garantía del disfrute del intercambio por parte del usuario.
En resumen, tanto la multipropiedad como el tiempo compartido, aplicados individual o conjuntamente a un proyecto de establecimiento hotelero, pueden potenciar el desarrollo de este; su sostenibilidad en el tiempo dependerá del mantenimiento de la calidad de las instalaciones, servicios a los usuarios, así como a la adecuación a las innovaciones tecnológicas que aparezcan en el mercado
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